Au cœur d’un marché immobilier des bureaux à la peine en Île-de-France, il est une zone géographique qui résiste à tout : la capitale et, plus encore, le quartier central des affaires (QCA). En particulier, le loyer prime – valeur de référence du marché francilien – pour les bureaux à Paris QCA bat des records, en atteignant 1 200 €/m2/an au 3e trimestre 2024, tandis que le taux de vacance affiché de 2,1 % plane loin en-dessous de la moyenne régionale (9,5 %).
Un marché des bureaux qui faiblit, mais ne rompt pas
En raison de l’étiolement de la demande placée au cours des trois premiers trimestres de l’année 2024, le marché des bureaux en Île-de-France se montre frileux. Avec près d’1,3 million de m2 commercialisés sur les neuf premiers mois de l’année, on constate un volume de transactions en baisse de 9 % sur un an (et -17 % par rapport à la moyenne décennale). Ce recul est plus marqué au 3e trimestre avec 411 700 m2 traités, contre 446 000 m2 au 1er trimestre et 421 000 m2 au 2e trimestre. En fin d’année 2024, l’atterrissage devrait se situer autour de 1,8 million de m2.
Ce ralentissement des transactions est inégalement réparti sur les tranches de surfaces. À ce titre, ce sont les grandes surfaces, à savoir les locaux de plus de 5 000 m2, qui ont le plus souffert : 404 700 m2 traités de janvier à septembre, en recul de 13 % sur un an. Seules 13 nouvelles transactions de ce type ont été comptabilisées au 3e trimestre, soit 33 % de moins sur une année. Parmi les signatures de ce trimestre, cinq ont concerné des bureaux installés dans Paris QCA (38 100 m2 au total, ce qui équivaut à 31 % de ce segment). En revanche, le segment des Mid-Markets (surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 m2), occupé par des acteurs comme Alex Bolton, est celui qui résiste le mieux d’une année sur l’autre, avec 409 000 m2 commercialisés.
Une offre disponible en plein boom en Île-de-France
Autre enseignement notable de l’année 2024 : la progression de l’offre disponible. En effet, après une augmentation moyenne de 2 % par trimestre sur la dernière année et demie, le stock vacant francilien a bondi de +5 % au 3e trimestre, soit une progression de 13 % sur un an. L’offre immédiate, établie chaque trimestre par le Groupement d’intérêt économique (GIE) et qui inclut toutes les surfaces immobilières accessibles sur l’ensemble des marchés, atteint 5,2 millions de m2 au 30 septembre 2024 – soit 10 % de hausse sur un an. Au global, le taux de vacance IDF atteint 9,5 %.
Au sein de ce stock vacant, la part de l’immobilier neuf se porte à 30 % au 3e trimestre. Cette proportion est d’autant plus importante que ces bureaux sont concentrés dans les zones excentrées, qui n’intéressent que très peu les utilisateurs. Difficile de dire ce qu’il adviendra de ces surfaces immobilières à l’avenir, mais la question de leur utilité devra nécessairement se poser.
Un loyer prime qui continue de progresser à Paris QCA
Cette dichotomie de fait entre le marché parisien et celui de la périphérie continue plus que jamais d’exister. Dans Paris, les valeurs locatives moyennes sont toutes à la hausse (de +4 % à +16 % sur un an) tandis que 50 % des loyers en périphérie affichent une baisse (de -2 % à -13 %).
Ce qui est significatif, c’est que le loyer prime continue de progresser sur un rythme constant pour atteindre 1 200/m2/an au 3e trimestre 2024 dans Paris QCA. Ce faisant, il se maintient au-dessus du seuil des 1 000 €/m2/an pour le deuxième trimestre consécutif. Dans le même temps, le loyer prime de Paris La Défense atteint 530 €/m2/an, ce qui se traduit par un retour à des moyennes habituelles.
Cette hausse du loyer prime est alimentée, d’une part, par l’appétit des entreprises de la finance et du luxe : ces deux secteurs englobent 44 % des transactions réalisées en 2024, essentiellement sur des valeurs supérieures à 900 € / m2. Et, d’autre part, par l’attrait de la centralité qui ne semble pas faiblir, avec un marché concentré pour moitié à l’intérieur des murs de la capitale. Néanmoins, compte tenu de la hausse régulière du loyer prime, ce critère pourrait se confronter à des réalités financières plus rigoureuses dans les prochaines années, les entreprises n’ayant plus forcément le budget nécessaire pour absorber des frais aussi importants.
Quelles perspectives pour le marché immobilier de bureau à Paris ?
Le dynamisme du marché des bureaux parisien n’est plus à prouver, notamment au sein du quartier central des affaires qui concentre l’intérêt des entreprises. Ce qui change, toutefois, c’est la longueur du processus décisionnel et la dégradation de l’environnement économique : deux facteurs qui influent sur les politiques de coûts des organisations, et qui poussent celles-ci à sécuriser d’autant plus leurs projets immobiliers. Dans un tel contexte, l’accompagnement par des professionnels de l’immobilier de bureau, comme Alex Bolton, offre un avantage non négligeable.
